Planejamento Tributário nas operações com ganho de capital

Depois do nosso último artigo a respeito da atualização dos imóveis na Declaração de IRPJ com o pagamento antecipado de 4% de imposto, várias dúvidas nos foram direcionadas acerca das operações de ganho de capital em geral. Por isso, vamos apresentar abaixo as situações mais comuns, e a melhor forma de conduzir as operações de modo a pagar o mínimo possível.

Atualizar ou não o valor do bem da Declaração de Ajuste

Esse foi o tema do nosso último artigo, que pode ser consultado aqui.

Apuração do ganho de capital e emissão do DARF

A Receita Federal do Brasil (RFB) disponibiliza, anualmente, um programa para apuração do ganho de capital e geração do DARF de pagamento do tributo. 

Basta preencher os dados da operação, e o sistema apura o valor do ganho, eventuais redutores, isenções etc., gerando o DARF ao final.

Basta acessar o site da Fazenda na internet e fazer o download.

Pagamento por regime de caixa

Um primeiro conceito que se deve aplicar ao IR sobre ganho de capital quando o vendedor é pessoa física, está no regime de recolhimento: sempre caixa, nunca competência.

Ou seja, qualquer que seja o ganho de capital na venda de um imóvel, ele será apurado à medida que o valor seja recebido pelo vendedor, e o IR pago no mesmo cronograma (ver o próximo item quanto ao prazo de pagamento).

Assim, se a venda se deu de forma parcelada, o ganho de capital será considerado auferido de forma proporcional ao recebimento das parcelas.

Prazo de vencimento do IR sobre ganho de capital

O IR sobre o ganho de capital vence no último dia útil do mês subsequente à apuração do ganho.

Como o regime é de caixa, o ganho só se verifica quando do recebimento dos valores da venda, e não na data da assinatura do contrato ou da escritura.

Se o pagamento é parcelado, a cada recebimento apura-se o ganho proporcional, e paga-se o IR proporcional no último dia útil do mês seguinte.

Redução do ganho de capital na venda por pessoa física

Não é permitida a atualização do valor de aquisição imóvel para fins de apuração do ganho de capital. Entretanto, a lei prevê um fator redutor do ganho de capital calculado com base na antiguidade do imóvel no patrimônio do vendedor.

Em outras palavras, quanto maior a distância entre a data da compra e a data da venda, maior será o fator redutor do ganho de capital. É uma espécie de desconto que tem por finalidade suprir a ausência de atualização monetária do bem.

A Instrução Normativa RFB n° 599/2005 traz a lista de redutores. No entanto, o contribuinte não precisa se preocupar: usando o sistema da RFB, o cálculo do redutor é automático.

Assim, um imóvel adquirido em 1980 terá um “desconto” maior no ganho de capital em comparação com um imóvel adquirido em 2010; e imóveis adquiridos antes de 1969 terão redução integral no ganho de capital.

Imóveis recebidos em herança

Por conta do fator redutor, pode compensar transmitir o imóvel aos herdeiros pelo valor de mercado, e pagar IR sobre ganho de capital no Espólio.

Quando da sucessão, é permitida a transferência do bem aos herdeiros pelo valor declarado pelo falecido no IR, ou pelo valor de mercado. 

Caso seja feita a sucessão pelo valor do IR, não haverá ganho de capital, mas nesse caso, o herdeiro recebe o imóvel com o valor defasado, e quando ele, herdeiro, for aliená-lo, terá IR sobre ganho de capital a pagar.

Por outro lado, se a sucessão ocorre a valor de mercado, melhora a vida do herdeiro, mas paga-se IR sobre ganho de capital no CPF do Espólio.

Por isso que, dependendo da data de aquisição do imóvel pelo falecido, pode ser mais vantajoso pagar na sucessão esse IR sobre ganho de capital, aproveitando o fator redutor. Isso porque um imóvel adquirido em 1970 pelo falecido terá desconto quase integral, mas um herdeiro que o receba por sucessão em 2024, quando o colocar a venda, considerará a data de aquisição em 2024 e não em 1970 – resultado, terá quase nenhuma redução.

Incorporação de benfeitorias

Considerando a redução acima, há casos em que as benfeitorias atrapalham o desconto. Isso porque o desconto é diretamente proporcional à antiguidade do imóvel no patrimônio do vendedor. Havendo benfeitorias, essa antiguidade é medida de forma proporcional.

Faz-se a conta do percentual da benfeitoria no valor total do imóvel, e aplica-se o desconto de forma proporcional, considerando-se o tempo da primeira aquisição, e o tempo de cada benfeitoria. 

Para facilitar o entendimento: se um imóvel foi adquirido em 1960, a princípio, teria 100% de redução do ganho de capital. Porém, se foram realizadas obras em 1995, e as mesmas foram incorporadas ao custo desse imóvel, ele não foi mais 100% adquirido em 1960: parte do custo de aquisição remonta a 1960, e parte remonta a 1995, digamos 90% e 10%. Assim, quando da aplicação da redução do ganho de capital em razão da antiguidade, o desconto de 100% será aplicado a 90% do ganho de capital, e 10% do ganho de capital receberá um desconto menor, considerando a distância entre 1995 e o ano da venda.

Assim, nem sempre incorporar benfeitorias ao imóvel pode ser um bom negócio. Em outras palavras: dependendo do tempo de aquisição do imóvel, pode ser mais interessante desprezar eventuais benfeitorias, já que essa é uma faculdade do contribuinte.

Dedução de despesas na venda de imóvel
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Na venda do imóvel pode ser deduzida a comissão de corretagem paga pelo vendedor, e alguma outra despesa assumida pelo vendedor. Embora não seja comum, há casos em que o vendedor paga o custo da escritura ou do registro, e nesse caso, a referida despesa será passível de dedução.

Incorporação de despesas na compra do imóvel

Quanto maior o custo de aquisição, menor será o ganho de capital quando da venda do imóvel.

No entanto, muitos deixam de agregar valores ao custo de aquisição por esquecimento, ou desconhecimento. 

O valor pago de ITBI, comissão de corretagem (se paga pelo comprador), custos com escritura e registro, obras prévias à ocupação do imóvel, mesmo as mais simples como pinturas, elétrica, hidráulica e pequenos reparos, e até mesmo móveis planejados e bens que se incorporem ao imóvel, como cooktops, aquecedores e outros equipamentos do gênero.

Outro problema comum com obras é a falta de recibo de alguns prestadores, o que dificulta a comprovação para fins de incorporação do gasto ao custo de aquisição. Em sendo o contratante pessoa física, mesmo o mais simples dos recibos é suficiente para a comprovação do gasto: a pessoa física não precisa reter IR ou INSS, de modo que qualquer recibo já pode ser considerado um RPA. Basta emitir o documento com os dados completos do prestador e colher a assinatura do mesmo: vale para do pedreiro ao servente da obra, passando pelo eletricista e demais trabalhadores.

Isenção na venda do único imóvel

Segundo o art. 23 da Lei n° 9.250/95, a venda do único imóvel da pessoa física, cujo valor seja até R$440mil, está isento do pagamento de IR sobre ganho de capital, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

Isenção na venda, desde que com utilização dos recursos na compra de outro imóvel residencial

Outra forma de fugir do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais é usar todo o recurso oriundo da venda (e não só do ganho) na aquisição um ou mais imóveis residenciais no prazo de 180 dias da alienação. Tal previsão encontra-se no artigo 39 da Lei n° 11.196/2005.

Não é necessário comprar um imóvel depois do outro. Pode-se, eventualmente, quitar um financiamento imobiliário, ou mesmo dar um imóvel em dação em pagamento para a compra do outro, que aplica-se a regra.

A exigência é que tanto na alienação quanto na aquisição os imóveis sejam residenciais, e que tal isenção somente seja utilizada uma vez a cada cinco anos.
Caso os recursos oriundos da venda sejam utilizados de forma parcial, a isenção será, de igual forma, parcial e na mesma proporção.

Utilização de holding patrimonial

Uma holding patrimonial é a empresa cuja atividade econômica consiste na compra, venda e administração de bens próprios.

Como sua atividade principal é a venda desses ativos, a sua tributação, no lucro presumido, alcança o valor máximo de 6,73% do valo total da venda. Pode ser que pagar 15% do ganho no CPF seja mais caro do que pagar 6,73% da venda no CNPJ.
Contudo, a utilização de uma holding não pode ocorrer de forma artificial.

Para saber um pouco mais sobre a holding patrimonial e o planejamento patrimonial, acesse o vídeo de uma palestra nossa sobre o assunto aqui.

Holding x Fundo Imobiliário

Já tivemos a oportunidade de escrever sobre esse tema em outro artigo, que pode ser consultado aqui.

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