Leis que não pegam, decisões que mudam e a segurança jurídica do ambiente econômico: locações em shopping center

Semana passada tratamos da mudança de entendimento do STF quanto à impenhorabilidade do imóvel de família na locação comercial: o que se admitia desde 1990, mudou. Locadores não pode mais aceitar fiadores com apenas um imóvel residencial. Quem tiver interesse, pode acessar aqui o artigo.

Hoje vamos tratar do “vale tudo” nas locações de shopping center.

O artigo 54 da Lei n° 8.245/91 (lei de locações) admite condições diferenciadas nas locações de shopping center, quando menciona: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Todos sabemos que os contratos de locação de shopping center são, na verdade, contratos de adesão. Não existem as “condições livremente pactuadas” mencionadas na lei.

Regra geral, o contrato, com suas dezenas de páginas, adicionado das “condições gerais de locação”, do “regimento interno”, e de um ou outro “regulamento” ou documento similar, calhamaço que alcança centenas de páginas recheadas de cláusulas unilaterais e não raro desleais, é entregue ao locatário e qualquer solicitação de mudança redacional se torna sumária e terminantemente ignorada.

Quanto maior o shopping, menor o espaço para discussão das condições contratuais.

Trata-se, até mesmo, de condição inerente à própria natureza da locação – no shopping center, o locador exerce outras funções além de dar o imóvel em locação e garantir a sua utilização: ele administra o empreendimento a fim de trazer movimento comercial para os seus locatários. Daí que necessita de um certo padrão, inviabilizando uma liberdade de negociação extensa para cada um dos seus locatários.

Essa é a razão de ser do artigo 54 da Lei, mas também é a justificativa utilizada por muitos locadores de shopping center para empurrar as maiores barbaridades em seus contratos.

Em resumo: o mesmo conceito que motiva as chamadas “cláusulas especiais”, inviabiliza as “condições livremente pactuadas nos contratos”, tornando-as uma raridade.

Não obstante o cenário exposto, o judiciário tem se mostrado permissivo no que tange à liberdade nos contratos de shopping center.

Por exemplo, em recente decisão (Resp 1.644.890 – PR) o STJ entendeu ser possível a previsão contratual na qual o locador repassa ao locatário os honorários de advogado contratado por ele para ingressar em juízo a fim de realizar a cobrança de valores em atraso. Não se trata de honorários de sucumbência, aquele pago pelo vencido ao advogado do vencedor, arbitrado na sentença; é a cumulação dos dois: além da sucumbência, o locatário terá que reembolsar ao locador os valores contratados com o seu advogado.

Tal condição tem sido rechaçada pelo judiciário em qualquer tipo de contrato. Até mesmo nas relações não contratuais, aquelas decorrentes de ressarcimento de dano, o judiciário não admite a inclusão do valor gasto com a contratação de advogados na lista de danos indenizáveis. Contudo, no contrato de shopping center, admitiu.

Em seu voto, o Ministro Relator infere que, mesmo em caso de contrato de adesão, a condição se mostra livremente contratada na medida em que o locatário tem a opção de não locar o imóvel. Posicionamento singular e raro, dado que o Código Civil no seu artigo 113, parágrafo 1°, incisivo IV prevê que o negócio jurídico será interpretado de modo mais benéfico à parte que não redigiu o contrato.

Por isso, os locatários de shopping center devem estar atentos ao que assinam em seus contratos. Aquela certeza de que eventuais abusos serão afastados judicialmente ficou relativizada.

Assim, aqui vão algumas recomendações para que o lojista se prepare e tenha instrumental para se defender em uma eventual contenda judicial envolvendo locações de shopping center:
(i) Primeira, e mais importante: contrate um advogado para assessorar a contratação da locação.
(ii) Documente toda a interação na fase pré-contratual: os pedidos de modificação de cláusulas; as promessas dos vendedores; os esclarecimentos para os questionamentos formulados; as negativas nas modificações solicitadas; as versões trocadas etc. Tudo isso poderá ajudar, em uma eventual briga futura, a demonstrar a inexistência de condições livremente pactuadas.
(iii) Durante o cumprimento do contrato (ou seja, durante a locação), continue documentando a interação com a administração do shopping.
(iv) Questione e documente tudo o que lhe parecer fora do contratado, e na dúvida, consulte profissionais especializados.
(v) Em caso de litígio, exija a prestação de contas quanto aos valores cobrados de condomínio de todo o período locatício – em geral, uma caixa preta.

Boa sorte!

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